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十年期,上海房价的顶层格局变迁,6大“巅峰”都在哪?

发表时间:2023-08-20 08:57作者:上海房易

一直有个说法:地段恒贵,内环为王!

这几乎已被上海楼市奉为圭臬。

但当我们拉开时空距离,回顾上海近些年的楼市发展,就会发现上海房价的环线格局,在剧烈的城市化进程中已被打得凌乱。

——上海楼市的价格体系,正在从单一中心向多极化进发。

为了描述这种多极化趋势,一房一万最新出炉了「上海房价等高线」,并获得了很多小伙伴的认可和点赞!

可以明显的看到,在房价等高线中,环线梯队弱化,不少内环板块跌落高地、甚至塌陷,也有不少中、外环板块异军突起,前滩、新江湾、张江、唐镇等新兴板块正在成为新的“山峰”。

会当凌绝顶,一览众山小!

今天,我们就从10万+(1-3梯队)开始,看看上海楼市的“巅峰”都在哪里?10年间又经历了哪些变局?


1.

十年期,上海房价顶层格局变迁

十年前,当站在上海市大地图面前,我相信大部分人都会对着衡复风貌区、淮海中路、新天地、陆家嘴顶礼膜拜。

上海的黄金主轴是非常清晰的,就是沿着延安高架,西起古北、东至陆家嘴,再往东便是联洋-碧云。

上海楼市只有一道东西向的“横断山脉”,淮海中路陆家嘴当仁不让地成为了两大主峰。

值得注意的是,浦西的楼市价值大大超过了浦东,在浦东广大的腹地,只有联洋-碧云最有望迈上更高的阶梯。

前滩、张江,完全还在襁褓之中!


十年后,山脉变成了山峦,主峰变多了。有些山峰还在,有些山头已经剔平!

有3个非常明显的变化

  • 2大主峰(淮海中路、陆家嘴)变成了6大主峰(淮海中路、陆家嘴、黄浦滨江、徐汇滨江、前滩、陆家嘴北滨江);

  • 以延安高架为主轴渐渐地变成了以黄浦江为主轴;

  • 10万+的山峦走向,形成了“n”字形。如果浦东中环华夏西路这一段,也就是杨思、康桥北蔡,在未来能够崛起,那10万+就能形成“o”形闭环了。

对比着顶层规划来看,10万+板块的大本营仍然是在CAZ(中央活动区)内

只不过,也有众多的山峰傲立于CAZ之外,这些才是在这一轮楼市发生根本性变局的区域/板块。

或者可以这么说,游离在CAZ之外的10万+板块,是房价大大地跑赢了大盘,甚至是超越了顶层规划

用“逆袭”一词来形容也不为过!

这在10年前,有多少人能够看“懂”?

我们不妨把视线聚焦一下:

15万+等高线,上海城央矗立起6大高峰,淮海中路、陆家嘴还在,新晋了黄浦滨江、徐汇滨江、陆家嘴北滨江前滩,这还在CAZ的范畴。

12-15万等高线,出现了群峰竞逐的场面。除了分布在6大高峰的周围,还有联洋-碧云、张江、新江湾、大宁、古北、长风等进入“饭局”,有很多已超出了CAZ范畴。

瑞虹新城、万源城、大华锦绣华城更是成为了“显眼包”,单凭一己之力立起了山头。

10-12万等高线,除了6大高峰、联洋-碧云、张江还能连成一片,其他大都零散在中外环间,势如孤岛。这里面唐镇森兰开始崭露头角。

回头一看,上海楼市的整体海拔上升了好几个台阶,山体轮廓变大,群峰围绕6大主峰各自向外扩散、递减。


2.

未来10年,能够站上高峰的还有谁?

千禧年以后,上海的城市化进程不断扩展,城市规划也做了多轮兴替,但锚定人民广场-陆家嘴的核心格局始终如一

“强者恒强”的效应,在这些顶流板块上体现地淋漓尽致。

顶流们凭借的是什么?

——是不可替代的核心地段资源

但凡事都有“破局者”,才能给时代带来“惊喜”。

观察那些突然间拔地而起的10万+山峰,有时候也会有恍惚的感觉。

前滩、徐汇滨江、新江湾、张江、唐镇……仅仅是用了10年左右的时间就能崛起。

破局者们又究竟凭借的是什么?

——是高能级产业高品质新房

“铁打的产业,流水的国际社区。”

想当年的古北国际社区,如今已经没落;联洋也在走下坡路。他们曾经都是名噪一时的封面社区和住宅,但终究耐不住时间的软磨硬泡——核心是高品质新房,都老了。

如果用这样的视角去看待市中心下一个10年,谁又能成为下一个高峰?

飞哥觉得,有3个种子型选手可以重点关注。

(1)东外滩

东外滩既是一江一河规划战略要地,又占位中央活动区,还是黄浦滨江核心段少有可成片开发区域,未来规划能级很高。

产业规模也很庞大,东外滩坐落合计364万方商办建筑规模,目前美团B站字节跳动中交集团、中国节能·上海首座等总部已经就位。

而伴随着杨浦滨江大规模的城市更新新一代的居住版图即将拔地而起


(2)中兴路

在以万科为首的带动下,百万方中兴城旧改已在如火如荼的进行中,有望和南侧的苏河湾一起,成为内环内又一个高品质居住社区。

仅近1年来,板块内出让地块就多达7幅,更是集齐了万科、华发越秀等头部开发商,界面将大幅焕新

尤其是万科翡翠雅宾利4期将带来大体量的商业,势将成为板块内新兴地标,也进一步提升中兴路商业能级。

万科翡翠雅宾利4期 效果图

(3)桃浦

桃浦智创城,未来将打造100万㎡中央公园+285万㎡商办科创+110万㎡住宅,体量堪称十分庞大。

这里商品房集中,且有品质管控要求,还有城市绿肺加持,未来极易形成高品质居住组团和居住氛围。

这三个板块,要么有大体量的商办规划,要么有大体量的城市更新。即便当下新房销售普遍没有达到预期,但TA们的蜕变潜质,已一目了然。


总结:

诚然,在“强者恒强”的效应下,很多没有重大规划或资源的板块绝难逆天改命。

一旦有缝隙开裂,就能让某些板块见到光,从此一飞冲天。

如果站在未来10年的时间点上,我相信有很多伙伴都会更加笃定当下的选择;当然,也有很多伙伴会悔得拍大腿。

“很庆幸,10年前我买在了新江湾!现在,我决定卖了!”