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诚意不足的“一城一策”“一行一策”“一户一策”

发表时间:2023-09-05 09:41作者:毛小柒


本文聚焦存量房贷利率下调。


一、存量房贷利率下调的大幕已经拉开

(一)近期关注度持续提升:似已是箭在弦上,不得不发

1、虽然8月21日5年期以上LPR未下调以及央行二季度货币政策报告亦未提及存量房贷利率,但近期存量房贷利率下调的关注度却有增无减。特别是,在半年报相继发布之际,很多银行对存量房贷利率问题进行了回应,昨天更有传言称交行正在启动,这意味着存量房贷利率下调已经箭在弦上,不得不发,标志着存量房贷利率下调的大幕已经拉开。

2、近年来,随着首套房贷利率逐步移至5%甚至4%以下,市场对存量房贷利率下调的呼声可以说由来已久。其中,《经济日报》先后两次发声进行呼吁,央行亦两次发声表示对存量房贷利率下调持鼓励态度,并在8月2日的年中会议上提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”,释放出非常强烈的信号。


(二)方向较确定:只是时间早晚、力度强弱以及区域分化的问题

1、受增量房贷利率、理财收益率、存款利率下行等因素影响,居民使用存款或通过减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加,这本身是市场化行为。考虑到短期内居民资产配置的调整过程还未结束,意味着若存量房贷利率不进行调整,则提前还款的现象很难遏制,因此存量房贷利率下调的方向应比较确定。

2、《经济日报》与央行先后发声之后,市场对存量房贷利率普遍下调的大方向应已形成共识,没有太多分歧,但各地区、各银行存量房贷利率下调时间早晚、力度强弱存在差异。


(三)银行的心态会比较纠结:不调会失去客户,下调会失去收益

1、目前看,政策部门对存量房贷利率调整乐见其成,毕竟这有助于降低居民部门的债务压力、刺激消费。不过,表面上看拥有“自主选择权”的商业银行可能会在各方力量倒逼之下,采取相应措施,由被动到主动调整存量房贷利率。

2、当然这个过程对商业银行来说无疑是痛苦的。如果选择主动调整,则留住了客户、稳住了房贷规模,但牺牲了收益;如果拒绝调整,房贷客户会选择通过提前还款或其它银行进行置换的方式给予回应,此时银行则不仅要失去客户,存量房贷规模也会出现萎缩。

总之,各银行出于维护客户的需要有内生动力(否则就会承受客户的流失),毕竟对银行来说利润变薄总归比没有利润要好。


二、存量房贷利率下调的背景与范围

存量房贷利率下调的背景是房贷利率持续下行背景下的提前还款比例持续上升。

(一)2022年以来房贷利率持续下行及市场对预期趋弱导致提前还款显著增加

1、2022年以来随着房贷利率持续下行,存量与新增个人房贷的利差不断被拉大,导致2022年以前的个人住房贷款利率性价比大幅下降,使得存量房贷客户的提前还款意愿显著上升,提前还款比例显然增加。

具体看,2022年以来5年期以上LPR累计下调4次(合计45BP),新发放个人住房贷款利率则由2021年底的5.63%大幅降至2023年6月底的4.11%(合计152BP)。

2、市场对地产行业的预期明显偏弱,导致购房者不仅需要背负沉重的债务负担,还对其所购房屋的价值和增值空间失去信心。在新发放贷款利率持续下行或处于低位的背景下,个人购房者提前还款的意愿逐渐增强。

(二)2010-2015年以及2017-2021年期间发放的个人住房贷款利率普遍较高

1从历史上看,房贷利率下调主要有三个阶段,即2012年前三季度(房贷利率由7.62%降至6.20%)、2014年四季度至2016年底的去库存时期(房贷利率由6.96%降至4.52%)和2022年以来(房贷利率由5.63%降至4.14%)。而历史上有两个时间段发放的个人住房贷款利率偏高,分别为2010-2015年期间发放的个人住房贷款(房贷利率在4.63-7.62%之间)和2017-2021年期间发放的个人住房贷款(房贷利率在4.55-5.75%之间)。

2、数据上看,2010-2015年期间新发放的个人住房贷款合计为9.27万亿,而这一时期的个人住房贷款余额净增9.42万亿,数值上比较接近。为此我们可以进一步推算2017-2021年期间新发放的个人住房贷款体量(未公布),这一时期的个人住房贷款余额净增19.18万亿,因此基本可以认为2017-2021年期间新发放的个人住房贷款合计为19万亿左右。


(三)百城的首套房贷利率已降至3.90%及以下的历史低位

目前多地房贷利率的持续下调催生了存量房贷利率下调的动力。根据贝壳研究院公布的数据,2023年8月百城首套主流房贷利率平均为3.90%,二套主流房贷利率平均为4.81%,均较上月下降10BP,即首套房贷利率已确定降至4%以下。其中, 8月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%,二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%,三四线城市首二套房贷利率分别为3.87%、4.80%。


三、存量房贷利率下调的可能方向

(一)央行发声后并未有实质性动作,各银行还在等监管部门出细则

1、存量房贷利率下调最初是由央行提出,金融监督管理部门并未对此进行表态。不过在这个事情的基础上,央行又先后在今年一季度和二季度货币政策执行中提出“保持利率水平合理适度”和“保持银行合理利润和净息差水平”。这意味着,与推动商业银行降低存量房贷利率相配套的政策措施,是呵护好银行的息差空间。也即,降低存量房贷利率并非独立的政策要求,很显然金融管理部门和银行之间相互都在等对方先行动。

2、从招行、建行中信银行等几家银行在年中业绩发布会上反馈的信息来看,存量房贷利率下调的方向和趋势相对是比较明确的,毕竟由央行主动提出。不过,大部分银行目前还是处于观望态势,寄希望于监管部门能够尽快出台相关细则,以期能够提供具体指引。

3、不过我们考虑,监管部门可能会有两种选择,一是直接窗口指导、不出台细则,二是出台细则、但只明确大方向。这主要是因为,存量房贷利率下调涉及的问题比较复杂、细节比较多,且金融监督管理总局还未发声,很难在全国范围内统一同步实施。

也即,由于各地区、各银行发放的房贷利率水平差异较大,意味着存量房贷利率的调整可能很难有统一的政策文件给予指导。


(二)原则:“一城一策”“一行一策”“一户一策”,且过程应循序渐进

1、我们判断,存量房贷利率下调应该会和“因城施策”的总原则相结合,针对不同区域、不同银行、不同客户采取“一城一策”“一行一策”“一户一策”的思路推进,即各银行各地区在这个过程中有一定自主权,如变更还是置换、变更的幅度以及置换的条件等等。

2、路径上看,商业银行在自主选择之下应会通过合同调整或置换的方式进行,并对范围进行明确。这里的范围确定并非易事,可能需要综合考虑存量房贷的剩余时间、利率、规模、借款人自身的历史信用等因素。

3、为避免大面积铺开以及对银行息差空间所产生的冲击,预计存量房贷利率下调将会遵循“依法有序调整”的原则渐近推进。也即,“依法”意味着银行与客户按市场化原则自主协商,“有序调整”意味着不会大面积铺开。


(三)真正能够享受到存量房贷利率调整体量可能不会太大

数据上看,2010-2015年以及2017-2021年期间发放的个人住房贷款体量合计为28万亿左右,这部分存量房贷的利率调整诉求可能更为迫切,预计目前规模应在20万亿左右(考虑还本付息后)。截至2023年3月底,个人住房贷款余额为38.90万亿,因此若简单来看,具有调整诉求的存量房贷占比超过50%。

不过需要明晰的是,市场想要调整的存量房贷体量和实际能够享受到调整的存量房贷利率体量是两回事,这主要是因为银行有相当大的自主权,且银行、地方政府与监管部门之间的博弈预计会比较厉害,银行完全可以通过设置一定条件来进行控制,因此最终真正能够享受到存量房贷利率调整的规模应该不会太大,需要购房者自己争取,且需经过银行评估。

(四)存量房贷利率下调虽相当于合同调整,但并非风险因素所致,应无须重分类

1、央行最先提出降低存量房贷利率的重点放在了存量房贷利率的重定价上,即其希望通过优化房贷的重定价机制来进行调整,而非强制性。这主要是因为,房贷的重定价周期一般为不低于一年,只有在重定价日才会参照最新调整的LPR进行重调价,且合同加点幅度并不会进行调整。这意味着存量房贷利率的下调有两个方向,一是调减合同加点幅度(在合同期限内固定不变),二是改变重定价周期。很显然,无论是哪一种方式,均需要进行合同调整(要么重新签合同、要么转按揭)。

2、不过按照相关政策规定,合同调整实际上就相当于贷款重组。根据2023年2月11日《商业银行金融资产风险分类方法》,重组资产应至少归为关注类,再次重组的资产应至少归为次级类。其中,重组(合同调整)主要包括展期、宽限本息偿还计划、新增或延长宽限期、利息转为本金、降低利率、允许债务人减少本息或相关费用的支付、释放部分押品、置换等,因此按规定存量房贷利率直接下调理论上会导致存量房贷被归为关注类贷款。

这意味着,如果不是通过置换的方式推动存量房贷利率下调,则会面临一些问题,而银行则可能希望监管部门能够豁免相应调整贷款的重分类。当然,如果并非是因为风险因素而进行合同调整,则重分类的必要性也就不存在了,因此这个问题应不存在障碍。


(五)针对存量房贷利率下调,不同银行有不同的经济账

目前各银行普遍将存量房贷利率下调作为履行社会责任的体现,并非心甘情愿。特别是,在本轮存量房贷利率下调的过程中,明显感觉到全国性银行在存量房贷利率下调中的积极性或关注度似乎比中小银行更高,这主要是因为不同银行有不同的经济账。虽然表面上看,存量房贷利率下调会在短期内冲击息差水平,但更多的银行可能考虑通过存量房贷利率下调来增加存量客户粘性,并吸引其它银行的存量房贷客户,以实现优质客户的快速积累。


(六)存量房贷利率下调可能会聚焦两类客户

1、理论上存量房贷利率下调应主要针对那些提前还款意愿较强的客户。对于这类客户,存量房贷利率下调能够降低其提前还款的意愿,因此银行首先会对这类客户进行摸底(如根据近1-2年内提前还款次数以及存款余额情况进行排查等)。

2、针对本行没有存量房贷但有存款或消费贷的客户,银行也可能会进行相应排查,并尝试通过发放消费贷款或置换贷款的方式来增加这部分客户的粘性。


四、结语

(一)考虑到存量房贷利率调整会冲击银行本已非常窄的息差空间,推测金融管理部门可能会通过继续打压存款利率、降准等方式给予政策层面的支持。所以和存量房贷利率调整相伴随的是,市场对接下来降准、打压存款利率、托底发放贷款利率等举措应会形成预期。

(二)有人认为,存量房贷利率调整对个人住房贷款余额较高的国有大行冲击更大,但实际情况可能并不完全如此。这主要是因为相较于国有大行而言,股份行和中小银行的存量房贷利率往往更高,进行调整的必要性和迫切性可能更大。也即,国有大行因其房贷余额较高而受到较大冲击,股份行和地方性银行因其房贷利率更高同样会受到冲击。特别是,在存量房贷置换的过程中,股份行和地方性银行发放的存量房贷更有可能被国有大行置换掉。

(三)至于存量房贷利率下调会在多大程度上冲击商业银行的净息差?这个很难有统一的估值,首先需要明确各银行目前有多少高利率存量房贷。如前所述,2010-2015年与2017-2021年两个期间的利率相对较高,新发放个人住房贷款余额分别为9万亿和19万亿左右,对应的房贷利率分别在4.63-7.62%之间和4.55-5.75%之间(中枢水平假设分别为6%和5%)。

我们假设这两个期间的个住房贷款余额目前已分别降至7万亿和17万亿,且全部存量房贷利率均下调至5年期以上LPR的水平(即4.20%),则存量房贷利率调整每年可节省利息合计也仅为3000亿元左右。

(四)按照银行运行的逻辑,对于存量房贷利率下调所带来的收益损失部分,将极有可能会通过发放消费贷款、购买理财产品等方式进行弥补(或规模或利息或中收)。也即,针对享受到存量房贷利率下调的客户,其可能需要配合银行需要购买其它金融产品

(五)虽然存量房贷利率下调近期受到的关注度比较高,但从银行的反馈信息来看,大多还处于研究和观望的阶段,到具体实施应还有一段距离,可以期待但不应过于乐观,毕竟是非常蹩脚的“一城一策”“一行一策”“一户一策”,动起来很难如“脱缰野马”。