中金：新角度拆解住房需求 ——来自公积金贷款的证据发表时间：2023-08-16 08:26
从购房者年龄、户型、购房套数各方面来看，改善型需求在房地产成交总量中的占比上升。本文中使用的数据来自所有使用公积金贷款的住房交易，这些交易具备一定的全国代表性，当然也有样本局限性。公积金贷款支持的住房交易既包括存量住房也包括新建住房。公积金贷款2019-2022平均每年支持287万套住宅交易（我们假设每一笔贷款对应一套住房交易），其中新建住宅201万套、存量住宅82万套、拆改翻新等3万套。201万套新建住宅相当于约2.4亿平米住宅成交，占过去4年新建住宅成交的14%。从增速变化来看，使用住房公积金贷款的成交数量变化，与商品房销售面积的变化相关性很高（图表1）。总的来说，公积金贷款支持得住房交易是具有一定代表性的。在过去4年的数据中，我们发现了以下四个比较有意思的现象（以下如无特殊说明，均为使用公积金贷款购买的住房）： 图表1：本文中使用的数据来自所有使用公积金贷款的住房交易，这些交易具备全国代表性  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 ►首套购置仍然是绝对主力，但非首套需求的占比在上升（图表2）。首套房购置的数量占到全部成交数量的80%以上，二套及以上的购置数量占比低于20%，但是在2019年以来一直在上升。2019年，首套房购置数量占全部成交数量的87%，到2022年这一数字下降到82%。同期，购置二套房以上的占比则从2019年的13%上升到18%。 图表2：首套购置仍然是绝对主力，但非首套需求的占比在上升  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 ►小户型购置需求占比下降、大户型需求稳定，中户型占比上升（图表3）。2019年90平米及以下户型的成交占比为26.3%，到了2022年已经下降到22.5%，144平米以上户型的占比一直稳定在9%左右。与之形成对比的是，90-144平米的户型成交占比从2019年的64.3%上升到2022年的68.5%。 图表3：小户型购置需求占比下降、大户型需求稳定，中户型占比上升  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 ►40岁以上购房者的占比下降，40岁以下购房者的占比上升、尤其是30-40岁这个年龄段（图表4）。2019年40岁以上购房者的比例占到26%，这一比例到2022年下降到20%。与此同时，30-40岁购房者占比从2019年的41%上升到2022年的45%，上升节奏稳定。30岁以下购房者从2019年的33%上升到2022年的35%。 图表4：40岁以上购房者的占比下降，40岁以下购房者的占比上升、尤其是30-40岁这个年龄段  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 ►新房与存量房的需求比例没有特别大的变化，新房仍然是主力（图表5）。在所有房屋成交当中，新房占比一直在70%左右，存量住房占比在30%左右，这一比例没有特别明显的变化。 图表5：新房与存量房的需求比例没有特别大的变化，新房仍然是主力  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 2022年是中国房地产调整较多的一年，但非首套购置需求有增长（有改善型需求），中大户型购置也呈现出一定的韧性。2022年，住房公积金支持的房屋购买数量同比下降20%，其中新房下降22%，与统计局数据给出的26.8%的降幅较为接近。但拆分来看，有一些结构特点值得我们关注（以下如无特殊说明，均为使用公积金贷款购买住房的特征）： ►非首套房的购置需求（有改善型需求）在2022年同比小幅增长（图表6）。2022年，住房公积金支持的房屋购买中，购买非首套房的数量为44.84万套，相比2021年同比增长1.4%，比前一年6.5%的同比增速有所下降，但要高于全体20%的同比跌幅。 图表6：非首套房的购置需求在2022年同比小幅增长  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 需要注意的是，由于截至2023年6月仍有16个大城市执行“认房又认贷”的政策，所以这里“非首套房”既包括购买第二套住房的居民，也包括大城市中的置换购置（比如卖掉未还清房贷的老房子、买一个更大的新房子，虽然购房者最终仍然是拥有一套房，但根据当地标准，则被归为非首套房）。 ►中大户型购置需求的走弱幅度小于小户型，可能一定程度上反映改善型置换需求的影响。2022年，90平米以下户型成交数量的跌幅为24.5%，这一跌幅要大于全体20%的跌幅，中大户型的跌幅相对较小。 虽然本文使用的样本具有一定的代表性，但样本与总体并不完全相同，难免有样本局限性。能够使用住房公积金贷款的申请人与一般的申请人存在一定差异，一个体现是购买非首套房的比例。根据金融监管总局数据，我们推算2021年来10%左右[1]的个人住房贷款用于支持非首套购房，但是这个数字在公积金贷款中在13%-18%之间（图表7）。 图表7：住房公积金发放贷款的结构  资料来源：住房和城乡建设部，财政部，中国人民银行，Wind，中金公司研究部 在理解这些不同之后，我们使用公积金贷款的住房需求拆分数据，可以对未来的房地产政策效果做简单的分析。目前的房地产政策包括扩大公积金提取范围、降低二套房认定标准、对青年人以及新生儿家庭进行住房补助优惠等等。 ►从需求的年龄结构和户型结构来看，鼓励改善型需求是正确的政策方向。40岁以下购房者占比上升，30-40岁购房者占比上升尤其明显；小户型交易下降速度快，但中户型占比快速上升，这些都说明鼓励改善型需求是正确的政策方向。 ►非首套购置需求今年可能进一步释放，虽然占比不是非常高。改善型需求总的来说是扩大家庭内的人均住房面积、改善居住条件，既包括购买非首套房、也包括大城市的以小换大。虽然2022年经历房地产调整和疫情，非首套房购买的数量仍然能够同比增长，说明这一块的需求有韧性。接下来如果不出现房价大幅波动，而非首套房的贷款利率、首付比例能够有进一步的调整，我们预计这部分需求可能会得到进一步的释放。由于这部分占比不是非常高（根据金融监管总局数据在10%左右[2]、根据住房公积金贷款数据可能在13%-18%之间），意味着总量不一定大幅上升。 ►相对而言，首套需求的不确定性似乎要高于非首套，但继续大幅波动的可能性也有限。2022年疫情给首套住房的购置者造成了较大的压力，收入不确定性、开发商信用风险、房价预期都可能影响首套住房购置者的行为。考虑房价变动之后，目前购房者的实际利率仍然不低。我们预计这部分不确定性可能相对多一点。但从样本数据来看，2022年首套房成交量已经调整较多，比2019年的水平低18.5%，我们预计这部分需求未来继续大幅波动可能性有限。 文章来源 本文摘自：2023年8月11日已经发布的《新角度拆解住房需求——来自公积金贷款的证据》 |
